Arábia Saudita Abre Mercado Imobiliário a Estrangeiros Com Investimento Mínimo Elevado
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A partir de 21 de janeiro, entra em vigor um decreto real da Arábia Saudita que, na prática, abrirá o mercado imobiliário para estrangeiros. Atualmente, apenas cidadãos sauditas podem adquirir propriedades no país.
A mudança ocorre em um momento específico. O mercado imobiliário de Dubai enfrenta seu primeiro ajuste relevante de oferta em uma década, após um ciclo prolongado de valorização. Ao permitir a entrada de capital estrangeiro agora, a Arábia Saudita sinaliza que não pretende simplesmente copiar o modelo de Dubai, mas ocupar um espaço próprio na disputa por investidores.
O decreto real M/14 substitui a legislação de 2000 e autoriza indivíduos, empresas e fundos não sauditas a adquirir direitos de propriedade, usufruto ou servidão em áreas que ainda serão definidas pela Autoridade Geral de Imóveis. Para determinadas atividades, será exigido um investimento mínimo de 30 milhões de riais sauditas (R$ 43,2 milhões). Transações fora dessas regras não poderão ser registradas em cartório, o que cria uma barreira objetiva à especulação de menor porte.
Esse movimento ocorre enquanto Dubai começa a lidar com os efeitos de sua própria expansão. Os preços residenciais no emirado subiram cerca de 60% entre 2022 e o início de 2025. Agora, com a entrada prevista de aproximadamente 210 mil novas unidades entre 2025 e 2026, a agência Fitch projeta uma correção de preços de até 15%.
A questão central, portanto, não é a capacidade da Arábia Saudita de atrair investimentos imobiliários, mas o tipo de investidor que o país pretende atrair. Ao impor valores mínimos elevados, limitar zonas de compra e manter forte alinhamento cultural, o decreto direciona o mercado a famílias muçulmanas, cidadãos do Conselho de Cooperação do Golfo e investidores que valorizam proximidade religiosa junto ao retorno financeiro.
É uma escolha clara, diferente do capital cosmopolita e altamente móvel que impulsionou Dubai ao longo das últimas quatro décadas.
Dois mercados, duas estratégias
A nova política saudita avança justamente quando Dubai entra em uma fase de reequilíbrio. Em outubro de 2025, os preços médios no emirado chegaram a 18.120 dirhams por metro quadrado (R$ 26,8 mil), praticamente o dobro do valor registrado cinco anos antes. Em áreas como Palm Jumeirah, vilas de alto padrão superaram 73 milhões de riais sauditas (R$ 105 milhões). No primeiro semestre de 2025, foram registradas 125.538 transações, um volume elevado que agora pressiona a oferta.
Em comparação, imóveis no centro de Riad custam cerca de US$ 2.664 por metro quadrado (R$ 14,3 mil), um desconto nominal de aproximadamente 65% em relação aos US$ 7.602 por metro quadrado de Dubai (R$ 40,8 mil). A diferença é expressiva, embora comparações diretas exijam cautela, já que os mercados têm níveis distintos de maturidade, infraestrutura e perfil de demanda.
O desempenho do setor imobiliário saudita já aparece nos números de investimento. No primeiro trimestre de 2025, o país recebeu 22,2 bilhões de riais sauditas em Investimento Estrangeiro Direto (R$ 32 bilhões), alta de 44% na comparação anual. O setor responde por cerca de 5% a 6% do PIB não petrolífero, com transações que somaram US$ 29 bilhões (R$ 156 bilhões), segundo a CBRE, maior empresa do mundo em serviços e investimentos imobiliários comerciais. O avanço reforça o papel do mercado imobiliário na estratégia da Visão 2030 de reduzir a dependência do petróleo.
Esse posicionamento também fica claro no programa de residência premium. Para obtê-lo, é necessário investir ao menos 4 milhões de riais sauditas em imóveis (R$ 5,8 milhões). O valor é o dobro dos 2 milhões de dirhams exigidos pelo Visto Dourado dos Emirados Árabes Unidos (R$ 3 milhões). A diferença não é casual. Ela indica que a Arábia Saudita busca um público específico, disposto a pagar mais em troca de familiaridade cultural e relevância religiosa.
Uma pesquisa da Knight Frank de 2025 mostra que 82% dos muçulmanos de alto patrimônio líquido demonstram interesse em investir no reino, com orçamentos médios de US$ 4,7 milhões (R$ 25,2 milhões). Meca lidera as preferências, com 30%, seguida por Riad, com 25%, e Medina, com 19%. O potencial desse grupo é estimado em US$ 2 bilhões (R$ 10,7 bilhões), um mercado bem delimitado, diferente do fluxo internacional amplo que sustenta Dubai.
As projeções da Henley indicam que 9.800 milionários devem se mudar para os Emirados Árabes Unidos em 2025. Já a oportunidade saudita está concentrada em países de maioria muçulmana. Um exemplo são os 3.500 indivíduos de alto patrimônio líquido da Índia, que controlam cerca de US$ 26 bilhões (R$ 140 bilhões) e buscam combinar retorno financeiro com alinhamento cultural.
Contexto geopolítico favorável
O ambiente regional também contribui para esse movimento. A normalização das relações entre Irã e Arábia Saudita após 2023, mediada pela China, aumentou a previsibilidade geopolítica. Os ataques marítimos dos Houthis caíram de 150 em 2024 para apenas sete em 2025, após o cessar fogo em Gaza em setembro.
Embora o tráfego no Mar Vermelho tenha recuado de 12% para 9%, as receitas do Canal de Suez cresceram 14% entre julho e outubro de 2025, sinalizando adaptação, e não desvio permanente. Projetos de infraestrutura regional, como a ferrovia Landbridge na Arábia Saudita e a expansão portuária nos Emirados Árabes Unidos, reforçam as perspectivas de longo prazo.
Cronograma e execução
Os megaprojetos urbanísticos sauditas, entre eles o Neom e Qiddiya, duas cidades que estão sendo erguidas no país do zero, e as zonas turísticas do Mar Vermelho, concentram décadas de investimentos em prazos acelerados, com conclusão prevista entre 2030 e 2035. Ao mesmo tempo, o país fortalece os mecanismos de fiscalização. Multas por violações de registro podem chegar a 10 milhões de riais sauditas (R$ 14,4 milhões).
Dubai segue com a vantagem de quatro décadas de experiência em infraestrutura imobiliária, com sistemas de registro consolidados, mercados de crédito maduros e processos bem conhecidos pelos investidores. A Arábia Saudita ainda constrói esses mecanismos, mas aposta em maior controle estatal e alinhamento cultural como diferenciais.
O decreto real M/14 deixa claro que não se trata de uma tentativa de replicar Dubai. A estratégia é complementar. Dubai oferece liquidez, agilidade e padronização internacional. A Arábia Saudita oferece relevância religiosa, afinidade cultural e participação antecipada em uma transformação estrutural de longo prazo.
Para o investidor, a escolha não é entre um mercado e outro, mas sobre qual deles atende melhor aos objetivos do capital, ao horizonte de investimento e ao perfil de risco. Mercados distintos, estratégias distintas e, possivelmente, espaço para ambos crescerem em paralelo.
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